Предыдущее   Положение о порядке отвода и предоставления земельных участков было утверждено Указом Президента от 6 августа 2002 г. №435 (далее – Указ №495). Указ №58 принят «В целях совершенствования порядка изъятия и предоставления земельных участков, сохранения земель сельскохозяйственного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко–культурного назначения, земель лесного фонда». Необходимо напомнить, что еще 28 сентября 2005 г. Президент А.Лукашенко провел совещание в связи с проектом Указа и потребовал от чиновников устранить волокиту при решении вопросов о предоставлении земельных участков.  Таким образом, еще одна из целей нового Указа – упрощение процедуры, сокращение сроков и расходов в связи с предоставлением земельных участков.

Общее  регулирование компетенции госорганов и порядка отвода и изъятия земельных участков содержатся в Кодексе Республики Беларусь о земле, действующем с 1 января 1999 г.(новая редакция Кодекса подготовлена еще в соответствии с планом подготовки законопроектов на 2004 год, однако до сих пор не принята). Так, согласно части первой ст. 39 Кодекса   изъятие земельных участков у землепользователей, землевладельцев и арендаторов для государственных и общественных нужд производится на основании решений Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, соответствующих исполнительных и распорядительных органов в порядке, определяемом Президентом Республики Беларусь.

Новый Указ помимо решения указанных выше вопросов, несколько перераспределил   и компетенцию госорганов, установленную Кодексом.   Например, в соответствии со ст. 25 Кодекса Президент либо по его поручению Правительство могли принимать  решения «в случаях предоставления земельных участков, связанных с изъятием ценных сельскохозяйственных земель с кадастровой оценкой выше 40 баллов, земель опытных полей научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, для несельскохозяйственных нужд, земель курортов, заказников республиканского значения, а также лесов с особым режимом лесопользования (лесопарки, городские леса, лесопарковые части зеленых зон, противоэрозионные леса) для целей, не связанных с ведением лесного хозяйства». Согласно же Указу №58 изъятие и предоставление земельных участков осуществляется Президентом «из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко–культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с назначением этих земель». Если раньше сельские (поселковые) исполкомы предоставляли земельные участки из земель сельских населенных пунктов для любых целей, то теперь они будут предоставлять их только «для строительства и (или) обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных».
 Вероятно, теперь на практике  трудно будет разграничить компетенцию областных и районных исполкомов, поскольку согласно п.1.1. Указа №58 облисполкомы изымают и предоставляют  участки «из земель в границах области, за исключением земель, решение по которым принимается Президентом Республики Беларусь, Минским городским исполнительным комитетом», а  районные исполкомы — «из земель в границах районов для целей, связанных с ведением сельского или лесного хозяйства, традиционных народных промыслов, а также из земель городов районного подчинения, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ, за исключением земель, решение по которым принимается Президентом Республики Беларусь, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами». В ст. же 25 Кодекса перечислены случаи и цели предоставления земель по решению райисполкомов, а в отношении же облисполкомов предусмотрена компетенция по «остаточному принципу»: они предоставляют участки по согласованию с райисполкомами из земель всех категорий, за исключением  случаев, когда предоставление земель отнесено к компетенции сельских и поселковых исполкомов, городских (городов областного подчинения и г. Минска), районных исполкомов  и Президента, а также в случае необоснованного отказа районного исполнительного и распорядительного органа предоставить земельные участки сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска) исполнительным и распорядительным органам для строительства и обслуживания жилых домов, коллективного садоводства.

Указом №58 установлено, что право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации этого права. При этом заявление о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него подает организация по землеустройству, уполномоченная на такую регистрацию юридическим лицом, гражданином или индивидуальным предпринимателем в соответствии с договором подряда на разработку проекта отвода земельного участка, заключенным в письменной форме. Юридическое лицо, гражданин или индивидуальный предприниматель, заинтересованный в предоставлении ему земельного участка, вправе самостоятельно осуществить государственную регистрацию создания земельного участка и возникновения права на него.

Указом установлен также упрощенный порядок, согласно которому государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него у гражданина Республики Беларусь, проживающего в сельском населенном пункте и имеющего земельный участок во владении, пользовании для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, предоставленный ему до 1 января 1999 г. ( до вступления  в силу Кодекса о земле), осуществляется организацией по государственной регистрации на основании заявления гражданина, решения местного исполнительного комитета о предоставлении земельного участка и схематического плана границ данного участка.

Строительство линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других), осуществляемое в срок до одного года без вырубки древесно-кустарниковой растительности, а также их реконструкция в границах охранных зон этих сооружений производятся без изъятия у землепользователей, землевладельцев, собственников, арендаторов соответствующих земельных участков (за исключением земельных участков из земель лесного фонда, указанных в части первой настоящего подпункта) на основании оформленных в установленном порядке материалов предварительного согласования места размещения данных участков для строительства названных объектов и решения районного, городского исполнительного комитета о разрешении их строительства либо реконструкции в соответствии с утвержденной градостроительной документацией с возмещением убытков и потерь сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства (если они имеют место).

Если Кодекс предусматривает принудительное изъятие при неиспользовании по целевому назначению в течение одного года земельного участка, приобретенного для ведения личного подсобного хозяйства, и двух лет – в остальных случаях, то Указ №58- если юридическое лицо, индивидуальный предприниматель в течение шести месяцев, а гражданин в течение одного года со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступили к занятию данного участка (не начали строительство или иное освоение земельного участка).При этом сохранена норма о том, что принудительное изъятие земельного участка у собственника производится на основании решения суда.

Указом  запрещено  отчуждение (купля–продажа, мена, дарение, за исключением дарения близким родственникам) находящихся в частной собственности земельных участков до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением не завершенных строительством законсервированных капитальных строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. При этом отчуждение земельных участков и капитальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

Новая редакция Кодекса о земле предусматривает в качестве одного из основных видов землепользования аренду (в настоящее время существуют такие виды как: право пользования (постоянное либо временное); пожизненное наследуемое владение; право собственности; аренда). Согласно пункту 1.10. Указа земельные участки для строительства в г.Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов капитальных строений (зданий, сооружений) предоставляются в аренду юридическим лицам, гражданам или индивидуальным предпринимателям на аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков или гражданам Республики Беларусь в частную собственность на аукционах по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Вместе с тем для ряда субъектов и целей предоставление земельных участков в указанных зонах осуществляется без проведения аукциона (государственным органам, иным государственным организациям; сельскохозяйственным организациям, в том числе фермерам – для ведения сельского хозяйства;     юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям — для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности*), культовых строений и мест погребения и др.).

Основные особенности Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом №58, следующие.
1.Предоставление земельного участка, находящегося у других лиц, производится только после его изъятия (эта норма действует и в настоящее время).

2. Для изъятия и предоставления земельного участка  требуются:
2.1.предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта ( в двух случаях такое согласование не требуется);
2.2.разработка проекта отвода и принятие на его основе решения об изъятии и предоставлении;
2.3.установление границ предоставленного земельного участка в натуре (на местности), государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него.

3. В Положении довольно детально урегулированы все указанные в п.2  процедуры и в принципе в отдельных случаях они приближены к «одному окну». Следует однако заметить, что несмотря на такую регламентацию и некоторое упрощение процедур они все же остаются достаточно сложными, предполагают значительные затраты времени и средств. Так, для выбора места размещения земельного участка местный исполнительный комитет своим решением создает комиссию, которую возглавляет председатель исполнительного комитета или по его поручению заместитель председателя исполнительного комитета, в состав которой включаются представители как минимум 8 организаций (перечень не исчерпывающий). По нашим подсчетам, при самом благоприятном стечении обстоятельств процедура только предварительного согласования  места размещения земельного участка займет свыше 70 дней.

4. Несмотря на то, что сбор ряда документов, осуществление согласований возложены на госорганы (по договору подряда с заявителем; правда, некоторые действия он имеет право осуществлять при желании самостоятельно), их перечень представляется не всегда обоснованным. Так, к материалам предварительного согласования места размещения  необходимо приложить заключения ряда органов (их указано 6, но перечень не исчерпывающий и оставляет возможность  «усмотрения» со стороны исполкома).

5. Более детально, чем раньше, в Положении урегулирован порядок установления границ участков в натуре, что на практике вызывало определенные проблемы в связи с ведомственным регулированием.

6. Специальный разделы Положения посвящены регулированию: порядка продления срока пользования земельным участком; оформления и получения документа, удостоверяющего право на земельный участок, находящийся в пользовании гражданина (если сведения об участке внесены в похозяйственную книгу до 1 января 1999 г.); порядка изъятия участка для проведения аукциона; порядка  изъятия и предоставления  земельных участков для государственных нужд. Изъятие и предоставление земель для госнужд осуществляется по решению Президента либо облисполкомов, однако перечня госнужд Положение не содержит, а отсылает к   решениям Президента, Правительства, облисполкомов и Минского горисполкома (потребности, связанные с   реализацией социально-экономических, научно-технических, природоохранных и иных целей и обеспечиваемые за счет средств бюджета и внебюджетных источников финансирования).

Указ полностью вступает в силу спустя три месяца после опубликования, за исключением ряда пунктов, вступающих в силу со дня опубликования. Пункт о запрете отчуждения находящихся в частной собственности земельных участков до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением не завершенных строительством законсервированных капитальных строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (см. абзац третий стр.3 настоящего комментария) вступает в силу с 1 января 2007 г.

Автор: Валерий Алексеевич Фадеев, Заслуженный юрист Республики Беларусь, Советник Международной финансовой корпорации