В части второй пункта  1 ст.1 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК РБ) дано следующее определение предпринимательской деятельности: «Предпринимательская деятельность – это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления».

На практике трактовка и применение этого определения, как правило, не вызывают вопросов. Однако имеется, в частности, один из видов хозяйственной деятельности, в отношении которого, к сожалению, как нам представляется, допускаются ошибки при его «квалификации». Речь идет о сдаче имущества в аренду. 

Недавно мне довелось ознакомиться с документом одного официального государственного органа. В ответ на запрос о том, относится ли сдача имущества в аренду к предпринимательской деятельности, этот орган на основе трактовки указанной выше нормы разъяснил примерно следующее:
поскольку при сдаче имущества в аренду собственник осуществляет распоряжение   имуществом (здесь и далее выделено мной – В. Ф.), а часть вторая п.1 ст.1 ГК РБ относит к предпринимательской деятельности деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли от пользования имуществом, сдача имущества в аренду не относится к предпринимательской деятельности.

Полагаем, что в данном случае (а он, к сожалению, не единичный) допущена ошибка в связи с буквальным толкованием нормы ГК. «Пользование имуществом» в этом контексте понимается слишком узко как одно из правомочий собственника: «пользоваться, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено» (см., к примеру, Комментарий к  Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.,1999, с.416). Так, грузовой автомобиль используется для перевозки грузов,  жилой дом – для проживания, станок – для изготовления деталей и т.д.

Однако законодатель, по нашему мнению, употребил слово «пользование» в более широком смысле, имея в виду все же его использование, которое предполагает и распоряжение, в том числе путем сдачи в аренду. Если же  принять иную точку зрения, то мы должны придти к выводу, что предпринимательской деятельность может считаться только в том случае, если  собственник (владелец) непосредственно сам  использует полезные свойства имущества.

Таким образом, мы вынуждены будем признать, к примеру, что владелец рынка, специально его построивший для сдачи торговых мест в аренду, не осуществляет предпринимательскую деятельность. То же можно сказать и о фирме проката автомобилей и любом другом пункте проката (прокат –подвид аренды). Однако в самом ГК РБ  (п.1 ст.597)  мы находим опровержение такому выводу: «По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование».

В связи с этим одним из ключевых моментов для отнесения либо неотнесения сдачи имущества в аренду к предпринимательской деятельности будет являться систематичность (как  и вообще мы связываем предпринимательскую деятельность с систематическим  получением прибыли) либо, как в случае с прокатом, постоянная предпринимательская деятельность  (хотя в этом случае слово «постоянная» вряд ли следует также толковать буквально).

В то же время отдельные случаи сдачи имущества в аренду, даже если она осуществляется систематично, не подпадают под понятие предпринимательства.

Поэтому, вероятно, значение будет иметь еще и предмет деятельности. Если в качестве предмета (он не обязательно указывается всегда в учредительных документах) присутствует сдача имущества в аренду, то это еще одно подтверждение для отнесения к предпринимательской деятельности.

Полагаем, что указанные выше признаки должны присутствовать в совокупности и только в этом случае можно говорить о предпринимательской деятельности. Поэтому вряд ли можно считать предпринимательской деятельностью сдачу в аренду общественной организацией излишних площадей в принадлежащем ей здании, тем более что сдача в аренду (распоряжение) на самом деле одно из неотъемлемых правомочий собственника.  

А вообще, полагаем, что по аналогии с другими видами деятельности, хотя и имеющими признаки предпринимательства, но к нему не относящимися, в отношении аренды должны быть приняты специальные решения. Иначе постоянно будут возникать споры и субъекты привлекаться к ответственности. В качестве примеров можно привести  адвокатуру, нотариат, Закон о личных подсобных хозяйствах граждан.  Указанные виды деятельности не относятся к предпринимательским, хотя и обладают их признаками. Так, в п.2 ст.4 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2004 г. № 305-З «О нотариате» прямо указано, что частная    нотариальная    деятельность    не       является предпринимательской деятельностью. Но, повторимся,  это прямо предусмотрено в законодательстве.

Что касается определения предпринимательства в ст.1 ГК РБ, то, на наш взгляд, оно должно быть уточнено, поскольку часть определения  «от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг»  вряд ли охватывает все, что необходимо,  и способна завести в заблуждение. Ключевой, на наш взгляд, является все же первая часть   этого определения, т.е.  «самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли».

Справедливости ради необходимо отметить, что Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь в Разъяснении от 24.05.2006 № 03-29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу» попытался представить собственное видение проблемы, указав, что если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системы действий, такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской. В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии с налоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов.
Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т.е. физическое лицо намеревается сдавать в аренду нежилое помещение одновременно нескольким юридическим  лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской. И, соответственно, осуществление физическим лицом такой деятельности, содержащей признаки предпринимательства, по мнению Высшего Хозяйственного Суда, требует регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.

Автор: Валерий Алексеевич Фадеев, Заслуженный юрист Республики Беларусь, Советник Международной финансовой корпорации