При совершении купли-продажи недвижимости покупатель, прежде всего, должен определить цели, для которых данная недвижимость приобретается. Если покупатель приобретает помещение для целей организации своего бизнеса, то желательно учесть целый ряд условий, предусмотренных законодательством в этой области.

Жилое или не жилое?

Необходимо выяснить – является ли приобретаемое помещение жилым или оно не включено в жилищный фонд. Нужно отметить, что законодательством предусмотрена возможность местонахождения частного унитарного предприятия в жилом помещении (квартира, жилой дом) физического лица - собственника имущества частного унитарного предприятия при условии, что данное помещение принадлежит ему на праве собственности, а также с согласия всех совершеннолетних членов семьи.

Однако осуществление производственной деятельности (выполнение работ, оказание услуг) в жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия, не допускается без перевода этого помещения в нежилое, в порядке, определенном законодательством.

Если же помещение приобретается в собственность для целей местонахождения и деятельности юридического лица, не являющегося частным унитарным предприятием, оно должно быть выведено из жилищного фонда. Государственная регистрация создаваемых (реорганизуемых) субъектов хозяйствования, а также государственная регистрация изменений и дополнений, вносимых в учредительные документы организаций (свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), не допускаются если будет установлено, что коммерческая или некоммерческая организация расположена в жилом помещении (за исключением частного унитарного предприятия, создаваемого физическим лицом) без соответствующего решения местного исполнительного и распорядительного органа. Учитывая изложенное, необходимо понимать, что цены на помещения, переведённые в нежилые, будут значительно выше цен на помещения, включённых в жилищный фонд.

Есть ли третьи лица? 

Покупателю недвижимости следует выяснить - существуют ли у третьих лиц какие-либо права на предмет сделки. Для этого надо обратиться, во-первых, в Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, а во-вторых, в ЖЭС по месту расположения недвижимости.

Согласно Закону Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» республиканская и территориальные организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию только о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Такая информация предоставляется в виде выписки из регистрационной книги.

В ЖЭС можно получить информацию о лицах, прописанных или проживающих на иных основаниях в приобретаемом помещении. Данные сведения обычно содержатся в «выписке из лицевого счёта». Гражданский кодекс Республики Беларусь в качестве существенного условия договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательством право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, предусматривает перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. То есть от продавца можно потребовать, чтобы он представил справку из ЖЭСа о перечне лиц, проживающих в квартире, и обязательно включить этот перечень в текст самого договора купли-продажи квартиры.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Кто обладает статусом собственника? 

Распоряжаться имуществом может только его собственник. Соответственно, необходимо удостовериться, что продавец по договору обладает статусом собственника. Как уже отмечалось, это можно сделать на основании справки Агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, либо на основании Регистрационного удостоверения, выдаваемого собственнику  также Агентством по государственной регистрации и земельному кадастру. Данное Регистрационное удостоверение должно находится у собственника.

Собственник, конечно, может выдать доверенность другому лицу на право совершать какие-либо действия со своим имуществом. Данная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать необходимые полномочия, в частности - право заключать от имени собственника договор купли-продажи недвижимого имущества.

В ряде случаев объект недвижимости может принадлежать нескольким лицам и находиться в общем совместном либо долевом владении. При таких обстоятельствах при продаже всего объекта продавцами должны выступать все лица, имеющие право собственности на его части. Если продавец – физическое лицо, необходимо уточнить, есть ли у него супруг. Поскольку если продаваемая недвижимость ранее приобреталась супругами, находящимися в браке, то она находится в общей совместной собственности супругов. Это правило действует, если даже по документам недвижимость оформлена на одного из супругов. Таким образом, о продаже недвижимости находящейся в общей совместной собственности супругов необходимо договариваться с обоими супругами.

У кого есть право преимущественной покупки? 

Законодательство устанавливает для определённых лиц право преимущественной покупки. В частности, статьёй 253 Гражданского кодекса установлено преимущественное право покупки доли в праве общей собственности для остальных участников долевой собственности. Частью 6 статьи 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республики Беларусь» предусмотрено, что Советы, по их поручению - исполнительные комитеты и местные администрации, обладают преимущественным правом на приобретение в установленном законодательством Республики Беларусь порядке находящихся на их территории общественных зданий, сооружений и иных объектов, которые могут быть использованы для местных нужд. При прочих равных условиях это право принадлежит нижестоящему Совету (по его поручению - исполнительному комитету или местной администрации). Если покупатель желает приобрести недвижимость, обременённую правом преимущественной покупки, то он должен заручиться письменным документом, подтверждающим отказ соответствующих лиц от их права преимущественной покупки. Данный письменный документ должен предоставляться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и будет являться, наряду с другими документами, основанием для последующей регистрации права собственности покупателя на приобретённый объект недвижимости.

Когда наступает право собственности на недвижимость? 

Подписание договора купли-продажи сторонами не означает, что покупатель автоматически становится собственником недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Только после таковой регистрации своего права покупатель будет являться собственником приобретённого объекта недвижимости.

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором. Подписи сторон и сам договор купли-продажи недвижимости можно заверить у нотариуса и после этого обратиться в Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для регистрации перехода права собственности. Этот тонкий денежный вопрос... 
Одним из ключевых моментов при купле-продаже недвижимости является момент передачи денег. С одной стороны продавец боится потерять недвижимость и деньги не получить, а покупатель опасается, отдав деньги, не приобрести право собственности на имущество. Между юридическими лицами расчёты будут производиться в безналичном порядке, и соответственно - надлежащим образом будет фиксироваться и факт передачи денег и их сумма.

Граждане могут использовать следующую схему действий: первоначально стороны заключают предварительный договор, в котором выражают свои намерения по совершению сделки купли-продажи. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. В данном случае – в письменной форме. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. На данном этапе стороны связываются не устными обязательствами, а письменными, которые, к тому же, более чётко конкретизируют позиции сторон. В предварительном договоре стороны могут определить способ обеспечения обязательств. Данные способы изложены в Главе 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Достаточно часто при купле-продаже недвижимости применяется задаток, который передаётся покупателем продавцу. Согласно ст. 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если стороны по обоюдному согласию решат не заключать договор купли – продажи, задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При заключении договора купли-продажи недвижимости сторонам необходимо определить срок, в течение которого покупатель передаст продавцу деньги. Срок может быть минимальным, если стороны не договорились о рассрочке платежа. Саму передачу денег целесообразно осуществлять в присутствии свидетелей и с оформлением расписки продавца о получении суммы денег за недвижимость. Далее в договоре можно указать, что передача недвижимости от продавца к покупателю осуществляется на основании акта приёма-передачи подписываемого сторонами и являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи, и без такого акта сам договор недействителен. С позиции продавца это благоприятно, поскольку даёт ему возможность контролировать ситуацию в отношении получения денег. А покупатель может защитить свои интересы, включив в текст договора купли – продажи обязанность продавца подписать акт приёма- передачи объекта недвижимости в течение определённого срока с момента передачи ему денег. При этом можно определить ответственность продавца за уклонение от подписания акта приёма-передачи объекта недвижимости в виде штрафных санкций в фиксированной сумме, либо пени за период просрочки исполнения им данной обязанности.

Как можно облегчить процесс купли-продажи? 

В договоре сторонам следует определить, кто берёт на себя расходы по нотариальному удостоверению и оформлению договора, по сбору всех необходимых документов и по регистрации перехода права собственности на недвижимость. Данные процессы занимают значительное время и отнимают определённые силы. Ввиду этого стороны должны определить, кто этим будет заниматься.  

Стороны договора могут  поручить третьему лицу подготовку и оформление необходимых документов для совершения сделки. В ряде случаев за таковыми услугами стороны могут обратиться в риэлтерскую организацию. Постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу от 1 сентября 2006 г. № 50/31 утверждён перечень работ, осуществляемых риэлтерской организацией при оказании услуг. Продавец или покупатель может воспользоваться услугами риэлтеров, заключив с организацией договор на выполнение соответствующих работ. Услуги риэлтерской организации не ограничиваются только подготовкой и сбором документов для сделки. Риэлтер может оказывать содействие в организации удостоверения сделки с объектом недвижимого имущества, содействовать организации государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и прочее, согласно законодательству.

Что необходимо сделать на заключительном этапе? 

После заключения договора купли–продажи, его нотариального удостоверения и подписания акта приёма–передачи объекта недвижимости, необходимо обратиться  в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним - Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. В соответствие со статьёй 7 Гражданского кодекса Республики Беларусь, права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него. Завершающим этапом сделки по купли – продаже объекта недвижимости является государственная регистрация права собственности покупателя на недвижимость и получение им Регистрационного удостоверения.

Регистрационные действия совершаются регистраторами территориальных организаций по государственной регистрации (по месту расположения объекта недвижимости).

Согласно Закону Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" от 22.07.2002 N 133-З, регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации, и внесения платы за совершение регистрационного действия, если иное не установлено Законом.

  Подготовлено юристами Юридической группы «АргументЪ»