Ситуация на минском рынке аренды коммерческой недвижимости постоянно меняется. С начала текущего года ставки арендной платы во всех секторах рынка выросли на 15-17%, почти в два раза превысив темпы роста, отмечавшиеся в последние годы. Специалисты это связывают с дефицитом качественного предложения и повышением цен на строящиеся и готовые объекты. Специаслиты так полагают, что до конца года ставки могут подрасти еще как минимум на процентов 7-10%, что связано с продолжающимся ростом цен на готовые и строящиеся объекты. Но повышение арендных ставок до прогнозируемого уровня возможен лишь в том, случае если к нему окажутся готовы потенциальные арендаторы.

А теперь обо всем более подробно.

Аренда офиса

В текущем году заметно изменились критерии выбора офисных помещений площадью до 35 кв. м. В частности увеличилась доля заявок на объекты, расположенные в пределах второго городского кольца. Причем около 90 % потенциальных арендаторов варианты с более удаленным местоположением даже не рассматриваются. И всего около 10% клиентов готовы рассмотреть любые варианты, тогда как в начале прошлого года таких было около трети.
Раз в неделю если кто-то и поинтересуется улицей Бабушкина, Калядичами или объектоми в районе рыбокомплекса, то это уже хорошо, говорят специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО «Твоя столицаконсалт». В Шабанах еще реже – в лучшем случае раз в полгода. Впрочем, за пределами второго кольца и предложение невелико, хотя есть довольно привлекательные варианты. Например, по ул. Казинца интересный объект –– довольно добротное здание с хорошей парковкой, со всеми необходимыми телекоммуникациями. Бывший объект коммунальной собственности, выкуплен и реконструирован частной фирмой. Открылся в прошлом году. Арендные ставки соответствующие этому району – 15 евро/кв. м. Цена по минским меркам сравнительно невысокая для такого офисного здания, но часть помещений пока не нашли своих арендаторов. И таких объектов за пределами второго кольца не мало, хотя и переизбытка то же нет. Причин снижения к ним интереса несколько.  

Во-первых, как уже было сказано, большинство арендаторов стремятся в центр города из-за соображений престижности и удобства. Во-вторых, на рынке увеличилось предложение и появилась возможность хоть какого-то выбора. Оно пополняется как за счет появления новых административных зданий, часть площадей которых собственники сдают в аренду, так и за счет жилых новостроек – все первые этажи в строящихся жилых домах отдают под коммерческую недвижимость. Хотя до насыщения рынка еще далеко. Предложение можно считать достаточным, если оно составляет 80-85 % от спроса. Сегодня спрос на качественные объекты удовлетворяется всего лишь на 30%. 

И, третья причина снижения интереса к офисам, расположенным далеко от центра города, -- это  некоторая несоразмерность арендных ставок и качественных характеристик объекта.  Местоположение при примерно одинаковых характеристиках новых зданий влияет на арендные ставки незначительно, если конечно речь не идет о бизнес-центрах. Разница не превышает 3-5 евро.  Поэтому большинство арендаторов при наличии подходящих варианта уже готовы платить эту разницу, чтобы быть ближе к центру города. Тем более что платежеспособность самих арендаторов несколько увеличилась. Если в прошлом году приемлемая ставка по офисам среднего и ниже среднего класса была 13-15 евро/кв. м, то сейчас 18-20 евро воспринимаются нормально.

Что касается офисов от 50 до 100 кв. м, то по ним предъявляются еще более высокие требования, причем как по географии, так и по качественным характеристикам. Если местоположение, то однозначно в пределах второго кольца, если здание, то обязательно современное  -- недавно построенное или реконструированное. Более высокие требования и к отделке. Арендные ставки в границах второго кольца -- 18-25 евро за кв. м в зависимости от местоположения и качественных характеристик объектов. Верхний предел соответствуют новым административным зданиям и бизнес-центрам. Исключение составляют бизнес-центры «Капитал», а также расположенные на ул. Тимирязьева и Козлова, где квадратный метр в месяц обходится в 20 евро. Непосредственно в центре города ставки от 25 до 35 евро.

Как отмечают специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости, в последнее время появился спрос на офисы от 1.000 до 3.000 кв. м. В таких больших площадях нуждаются компании, занимающиеся программным обеспечением. Но их заявки, как правило, остаются без удовлетворения, потому такие просторные офисы никто не сдает.

В конце прошлого года был отмечен всплеск спроса на небольшие качественные офисы со стороны иностранных представительств. Но затем интерес поутих, снизившись до традиционного уровня.  Еще одна особенность – это то,  что в последние полтора года не наблюдалось резкого падения спроса на офисные помещения. Что в первую очередь говорит о положительных тенденциях в сфере делового бизнеса. 

В то же время насыщение рынка крупными объектами идет очень медленно. Бизнес-центры, за исключение введенных недавно и которых единицы, пока строятся или проектируются. К тому же все они финансируются долевым способом, что по словам руководителя ИЦКН Юрия Попова ведет к дроблению капитала и соответственно офисных площадей. Концентрации капитала в одних руках нет, а потому нет и предложения больших объектов. Ситуация может измениться только тогда, когда на рынок придут крупные инвесторы, способные финансировать строительство бизнес-центров  без привлечения дольщиков. 

А крупные инвесторы придут тогда, когда в Беларуси будет успешно реализован первый крупный инвестиционный проект. «Как только это произойдет, придут все, кто умеет зарабатывать и считать деньги», -- уверен Михаил Градович, управляющий директор  компании Colliers International в Беларуси, которая первая и пока единственная среди международных консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости открыла недавно свое представительство в нашей стране. Пока же, по мнению специалиста, иностранные компании только заявляют о своих серьезных проектах. Но кто будет первым – не известно. Что касается проектов на микроуровне, то примеры их реализации уже есть – скажем, завод компании «Хенкель» в Заславле по производству строительных смесей. Однако реализацию подобных проектов, весьма, кстати, успешных, нельзя рассматривать как начавшуюся тенденцию среди зарубежных инвесторов. Что же касается глобальных проектов, то компании с мировым именем пока только  присматриваются к  белорусскому рынку. «А поскольку коммерческая недвижимость развивалась очень динамично в последние годы во всех соседних странах, то инвесторы не сомневаются, что в этом сегменте и на этом рынке в Беларуси можно заработать очень быстро и достаточно много – но только тогда, когда  начнется массовый приход международных компаний в Беларусь», --  говорит представитель компании Colliers International.

Профучастники рынка недвижимости, отечественные и иностранные, почти едины во мнении, что белорусский рынок коммерческой недвижимости находится на той стадии, на которой находился рынок Центрально-Восточной Европы  (например, Польши) лет 10-12 назад.  Хотя конечно, у каждого рынка своя специфика. Сегодня, например, можно говорить о том, что по некоторым позициям они очень сильно контрастируют. Например, арендные ставки в Минске в секторе офисной недвижимости на много превышают показатели в столицах соседних стран, где уже произошло насыщение рынка объектами благодаря активному развитию сектора за последние десять лет. Так если ставка в центре белорусской столицы в новом здании класса «В» по международным стандартам  (а по минским меркам -- класса «А») -- 35-40 евро за квадратный метр, то в Братиславе, Варшаве в деловых центрах класса «А» (опять же по международным стандартам) –10-12 евро. В той же Риге, где процесс насыщения сектора офисных помещений на самом пике, в лучшем бизнес-центре класса «А» ставка – 22 евро за квадратный метр. И по мере появления новых аналогичных объектов, этот показатель будет продолжать  снижаться до уровня той же Варшавы. 

Чтобы было понятно, к объектам класса «А» и «В», согласно минским стандартам, относятся офисы в новых, реконструированных или капитально отремонтированных административных зданиях, расположенных в центре города или прилегающих к центру районах, с хорошей транспортной доступностью, отдельной парковкой, современной системой сервисного обслуживания. Для помещений этих категорий характерны высокий уровень комфортности, хорошая или очень хорошая отделка, теле- и интернет-обеспечение, отдельные санузел и мини-кухня и т.д. Приемлемая для потенциальных арендаторов площадь – от 70 – 80 квадратных метров и выше, из расчета не менее 10 – 20 квадратных метров на человека (в зависимости от количества сотрудников фирмы-арендатора). Ежемесячные арендные ставки, как уже было сказано выше находятся в пределах 20 – 35 евро за квадратный метр.

Что касается объектов класса «С», то это построенные в советский период административные здания (включая различные проектные институты), не подвергавшиеся реконструкции и капитальному ремонту, расположенные как правило в центре и прилегающих к центру районах. Для таких зданий характерна коридорная схема расположения офисных помещений, недостаточное количество мест для парковки автомобилей, ограниченное число телефонных линий, отсутствие современных высокотехнологичных коммуникаций и современной системы служб сервисного обслуживания. Базовая месячная ставка аренды офисных помещений класса «С» составляет 10 евро за квадратный метр и в результате применения действующих коэффициентов может увеличиваться максимум до 18-20 евро. Класс «С» представлен преимущественно объектами, находящимися в республиканской или коммунальной собственности.

Информацию о свободных площадях, сдаваемых в аренду, можно получить в Управлении делами Президента РБ, в Мингорисполкоме либо в районных администрациях. Кстати, сейчас, местные администрации обязаны размещать информацию о сдаваемых в аренду помещениях, находящихся в коммунальной собственности, в средствах массовой информации. Что же касается офисов, находящихся в частной собственности, то сведения о них следует искать либо в специализирующихся на нежилой недвижимости риэлторских фирмах, либо на специализированных сайтах или в СМИ. К сожалению единого центра, где могло бы быть сосредоточено максимум информации о предложении на рынке аренды, ни в Минске, ни тем более в Беларуси нет.

Аренда торговых помещений

Мало что изменилось и на рыке торговых объектов – речь идет о магазинах, причем как отдельно стоящих, так и расположенных в торговых комплексах. Что касается последних, то на них заявки в агентства недвижимости практически не поступают. И это разумно. Потому что крупные торговые центры после ввода в эксплуатацию самостоятельно занимаются сдачей площадей в аренду.  Это задача управляющих компаний. Агентство недвижимости как правило занимается формированием  начального образ объекта и оказывает слуги по его брокериджу.   

Что касается более мелких объектов – например магазинов, то здесь основными игроками на рынке являются «коммунальщики». Потому что приватизированные магазины в аренду почти не сдаются. И единственное что попадает на рынок – это объекты, все еще находящиеся в коммунальной собственности. Но предложений от Минского городского центра недвижимости крайне мало. Все что было, почти разобрано. Что касается арендных ставок, то они находятся в пределах от 25 до 50 евро, реже доходят до 100 евро за квадратный метр.

Основной спрос ограничивается магазинами от 40 до 120 кв. м. Все, что больше, интересует преимущественно «сетевиков». Причем их численность в последних полтора года существенно увеличилась. «Сетевики» готовы рассматривать любые варианты в пределах от 500 до 3.000 кв. м. Но такие заявки относятся к труднореализуемым – предложение почти отсутствует.

Аренда складских и производственных помещений

Арендовать производственное или складское помещение тоже дело не простое, в первую очередь из-за дефицита предложения. Причем в этом секторе коммерческой недвижимости нехватка предложения ощущается еще более остро, чем на рынке магазинов. Можно сказать дефицит по всем позициям. Поэтому арендаторы готовы рассматривать любые варианты, а арендные ставки просто немыслимые – до 10 евро за квадратный метр (самые ходовые -- 6-8 евро). Это без услуг по логистике, без коммунальных платежей и, возможно, еще и без учета приведенных коэффициентов. Конечно, речь идет о добротных объектах -- отапливаемых, с рампой, с необходимым набором сервисных услуг, но это же все-таки склад, а не офис. Кстати за 10 евро можно снять офис класса в «В» в Риге, и класса «А» -- в Варшаве. Ставки по производственным помещениям в Минске  – от 4,5 евро до 8 евро.

Основная доля заявок по складским помещения приходится на площади 100-200 кв. м, по производственным -- 150-300 кв. м. Среди размещаемых производств на первом месте – сборка окон из ПВХ-профилей и сборка мебели. Затем идет кондитерское производство. Дальше металло- и камнеобработка. Спрос на производственные помещения достаточно стабилен – ни всплесков, ни падений. В то же время наблюдается существенное увеличение интереса к помещениям для оказания сервисных услуг в новых микрорайонах – для размещения видеосалонов и салонов связи (продажа и ремонт мобильных телефонов), мастерских по ремонту бытовой и радиотехники, резке стекла, заточке ножей, ремонту обуви и т. д. 

Особенности поиска арендуемого помещения через агентства недвижимости

Кинуть потенциального арендатора – это любимое дело так называемых предоплатников, предоставляющих якобы информационные услуги за небольшие деньги. Схема простая. Вы находите в газете объявление о предоставлении информации о продаваемых и сдаваемых в аренду помещениях. Приезжаете на место и за 100 долларов покупаете пару адресов, которые потом оказываются "мертвыми" – либо объект уже давно продан или сдан в аренду, либо его просто не существует. Причем практика показывает, что некоторые фирмы на такую наживку попадаться могут несколько раз (хотя в последнее время таких случае становится все меньше). Претензии почти никто не предъявляет. Никому не охота тратить время на выяснение отношений из-за каких-то 100 долларов. "Предоплатники" объясняют все просто: информацию они получают из разных источников, в том числе и по телефону, но проверять достоверность – не их задача, мол, проверенная информация и стоит дороже. Поэтому лучше всего обращаться в агентства, которые работают по факту. Такая практика применяется во всем цивилизованном мире: клиент оплачивает услуги агентства после совершения сделки.
Работая с арендодателем и арендатором агентство учитывает интересы обеих сторон и помогает найти компромиссное решение, если они в чем-то не могут договориться. Каждому клиенту разъясняются права и обязанности, дается полная консультация о правилах расчетов арендных ставок согласно действующему законодательству и т.д. Как показывает практика, нередко арендодатели при расчете арендных ставок допускают ошибки. В первую очередь это касается определения "приведенного" коэффициента, который учитывает места общего пользования, за которые должен платить арендатор помимо непосредственно арендуемого им помещения.

Например, если арендуемая площадь не зарегистрирована как отдельный объект недвижимости в виде встроенного помещения, то тогда коэффициент будет рассчитываться исходя из площади этого помещения и мест общего пользования, например, холла и лестничной площадки, которыми пользуются непосредственно арендаторы. Если же помещение не зарегистрировано как отдельный объект (то есть техпаспорт имеется только на здание), то тогда коэффициент рассчитывается с учетом общей площади здания и всех мест общего пользования в нем.

Бывает и так, что приведенный коэффициент учитывается при выставлении коммунальных платежей, что существенно увеличивает расходы арендатора. Поэтому, выбирая офис, следует заранее узнать, как подсчитывается плата за аренду и коммунальные услуги. Иначе может получиться, что квадратный метр в дешевом на первый взгляд офисе может обойтись в конечном итоге дороже, чем в бизнес-центре.