В 2007 году многие столкнулись с проблемой: продать или иным способом произвести отчуждение земельного участка без строения не представляется возможным.

Такая ситуация сложилась с 1 января 2007 г., когда Указ Президента Республики Беларусь от 28.02.2006 г. № 58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков» (далее – Указ № 58) запретил отчуждение (куплю-продажу, мену, дарение, за исключением дарения близким родственникам) находящихся в частной собственности земельных участков до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением не завершенных строительством законсервированных капитальных строений. При этом отчуждение земельных участков и капитальных строений (зданий, сооружений) должно осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

Иначе говоря, отчуждение земельного участка возможно в случае, если на нем расположен как минимум незавершенный строительством законсервированный зарегистрированный жилой дом.
В Интернете появились сведения о том, что «коммерческий интерес к вечным ценностям просачивается в лазейках законодательства, и активный торг земельными участками продолжается» (http://news.tut.by/87576.html). 

Как правило, при совершении сделки стороны распределяют роли следующим образом:
- покупатель за свой счет разрабатывает необходимую проектно-сметную документацию для строительства и обслуживания жилого дома и передает ее продавцу;
- продавец на основании данной документации обращается за получением разрешения на строительство и оформлением паспорта застройщика;
- покупатель или продавец осуществляет строительство объекта до момента, когда объект можно будет законсервировать, а также производит работы по его консервации.
- продавец по окончании строительства обращается с заявлением о консервации в местный исполнительный и распорядительный орган, который в месячный срок обязан созвать комиссию для составления акта о консервации;
- продавец обращается в организацию по государственной регистрации недвижимости, которая на основании акта о консервации осуществляет государственную регистрацию создания незавершенного законсервированного капитального строения и возникновения прав на него у продавца.

После государственной регистрации продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи.

Вся процедура занимает 4-5 месяцев.
Но может занять и более продолжительное время.

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 87 «О некоторых мерах по сокращению незавершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» строительство капитальных строений в виде жилого дома, дачи должно быть завершено гражданином в течение 3-х лет с даты получения разрешения на строительство, но не позднее 3,5 года с даты получения документа, удостоверяющего государственную регистрацию права на земельный участок.

В случае невозможности окончания строительства в указанные сроки граждане обязаны завершить консервацию незавершенных строительством жилых домов, дач.

Поэтому в случае, если собственник относительно недавно получил разрешение на строительство и правоудостоверяющие документы на земельный участок, он при обращении в местный исполнительный и распорядительный орган c заявлением о консервации объекта в связи с отсутствием средств для продолжения строительства, может получить отказ в связи с тем, что у собственника еще достаточно много времени для завершения строительства и без консервации объекта.

Для того, чтобы осуществить сделку по отчуждению земельного  участка продавец и покупатель должны юридически грамотно оформить их отношения сначала по строительству жилого дома, а потом по оформлению сделки купли-продажи земельного участка с капитальным строением. При этом каждая из сторон должна минимизировать свои риски и обезопасить себя от возможных нежелательных действий контрагента, например, если хозяин участка передумает продавать его или решит продать другому лицу, сделавшему лучшее предложение.

Отношения сторон можно оформить следующим образом.

1. Стороны заключают договор займа и покупатель предоставляет продавцу деньги, необходимые для строительства объекта (если строительство осуществляет владелец участка), или не передает, если покупатель возводит объект самостоятельно.

Но данная схема имеет ряд недостатков.

Договор займа обязывает продавца лишь возвратить покупателю полученные деньги. Поэтому если продавец передумает продавать земельный участок, что покупатель обязать его не сможет. При этом покупатель потеряет время, затраченное на строительство объекта, и может быть он будет вынужден в судебном порядке взыскивать деньги с продавца, в случае, если продавец откажется их добровольно вернуть.

2. Стороны могут заключить договор купли-продажи незавершенного законсервированного жилого дома, который будет создан в будущем.

Заключать договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретен в будущем, разрешается, если иное не установлено законодательством или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)). Но в случае, когда предметом договора является недвижимое имущество, такой договор считается незаключенным. Поскольку в статьях 9 и 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) сказано, что договоры купли-продажи подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Зарегистрировать же такой договор невозможно, поскольку государственная регистрация сделки не может осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

3. В большинстве случаев стороны заключают предварительное соглашение, в котором обязуются заключить в будущем договор (основной договор) купли-продажи законсервированного незавершенного строительства жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу.

В подтверждение намерения приобрести объект недвижимого имущества покупатель вносит продавцу задаток.

Как правило, в договоре предусматривается, что если одна из сторон необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, или в случае причинения убытков вследствие неисполнения договора виновная сторона обязуется компенсировать документально подтвержденные убытки и несет ответственность по обязательству, обеспеченному задатком.

Но и правомерность заключения такого договора достаточно неоднозначна.

Во-первых, предмет договора. В соответствии пунктом 3 статьи 399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии со статьей 525 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На практике предмет предварительного договора описывается как законсервированное в соответствии с действующим законодательством незавершенное строительство жилого дома, выполненное согласно проекту представленного покупателем, размещенное на земельном участке в соответствии с паспортом застройщика.

В данном определении называется лишь объект недвижимости, т.е. незавершенное законсервированное капитальное строение. Ссылки на то, что объект недвижимости должен быть выполнен согласно проекту и в соответствии с паспортом застройщика, не индивидуализируют объект, поскольку относятся к уже построенному жилому дому. В соответствии с абзацем 10 статьи 1 Закона о регистрации незавершенное законсервированное капитальное строение – это объект недвижимости, который имеет свою собственную характеристику, в том числе конструктивные элементы, размеры и т.д. Следовательно, для того, чтобы недвижимое имущество было определенно установлено – в договоре должны быть описаны его собственные конструктивные элементы и размеры. 

Но даже в случае, если объект индивидуализирован в договоре,  характеристики объекта в любом случае установлены ориентировочно, поскольку они подсчитаны согласно проектной документации, а не на основании фактических данных. Поэтому в случае возникновения споров, данный договор может быть признан судом незаключенным, в частности, если фактическая площадь будет отличаться от ориентировочной.

Во-вторых, выплата задатка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 351 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

То есть задаток может выдаваться только в случае, если покупатель должен по договору осуществить платежи продавцу в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии же с пунктом 1 статьи 399 ГК по предварительному договору стороны не обязаны осуществлять друг другу каких-либо платежей, а обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Следовательно, соглашение о задатке может быть признано недействительным.

Так какой же выход найти в ситуации, когда необходимо удовлетворить коммерческий интерес и при этом соблюсти требования законодательства, чтобы обезопасить себя от возможных рисков.
В указанном выше подпункте 1.8 пункта 1 Указа № 58 сказано, что сделку с земельными участками можно совершить при выполнении 2-х условий:

а) собственник земельного участка должен получить документы, удостоверяющие его право на расположенное на нем капитальное строение (незавершенное законсервированное капитальное строение).
б) отчуждение земельного участка и капитального строения должно совершаться одновременно.
Следовательно, стороны могут заключить договор купли-продажи земельного участка с вышеперечисленными отлагательными условиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Можно предположить, что на момент заключения такого договора, неизвестно, получит ли собственник земельного участка правоудостоверяющие документы на строение и будет ли совершать сделку по отчуждению строения, когда их получит.

В соответствии со статьей 9 и подпунктом 3.4 пункта 3 статьи 24 Закона о регистрации сделки с отлагательным условием подлежат государственной регистрации, и в регистр недвижимости записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели.
Поэтому данный договор должен быть зарегистрирован в организации по государственной регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с отлагательным условием позволит обеспечить защиту сторон от возможных рисков. Продавец уже не сможет продать объект какому-либо лицу, кроме покупателя. В этом в договоре может быть предусмотрено соглашение о задатке и прописаны иные условия, регулирующие порядок строительства жилого дома.

По окончании строительства и получении собственником правоустанавливающих документов на здание, стороны могут заключить договор купли-продажи здания и одновременно осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома, перехода права собственности на жилой дом и на земельный участок.

Павел Самодумский
Юридическая группа «АргументЪ»